Pribuminews.com – Pasar properti sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor stimulus yang saat ini terus digelontorkan pemerintah baik ke sektor properti langsung maupun tidak langsung. Meskipun berdasarkan riset yang dirilis Indonesia Property Watch di triwulan II/2016, nilai transaksi penjualan perumahan masih mengalami pertumbuhan negatif 13,3% (qtq) dan secara tahunan masih turun 49,8% (yoy), namun sedikit harapan mulai muncul dengan adanya kenaikan tipis 3,2% bila dilihat berdasarkan jumlah unit terjual. Menurunnya nilai penjualan diperkirakan karena saat ini pasar perumahan lebih mengarah ke segmen menengah bawah dibandingkan menengah atas – pasar gemuk di segmen menengah yang selama ini ‘diasingkan’ pengembang. Namun dengan kondisi saat ini pastinya segmen menengah menjadi incaran pengembang.

foto: PW
foto: PW

Beberapa stimulus yang berpotensi memberikan tenaga tambahan bagi pasar perumahan dan properti untuk terus tumbuh, antara lain:

BI Rate
Turunnya BI Rate di level 6,5% masih dimungkinkan untuk melanjutkan tren penurunannya seperti banyak diulas oleh ahli-ahli ekonomi.

Pelonggaran LTV dan Inden
Pelonggaran aturan Loan to Value (LTV) dan Inden yang sudah dikeluarkan Bank Indonesia segera akan berdampak dengan besar uang muka menjadi sebesar 15% dari 20% dan dibukanya kembali larangan pembelian rumah secara inden untuk KPR Kedua. Meskipun demikian Indonesia Property Watch menilai besaran uang muka ini seharusnya dapat lebih diturunkan untuk memberikan dampak yang lebih terasa di pasar. Dalam waktu tidak lama lagi akan diterbitkan peraturan baru yang diharapkan dapat lebih berdampak signifikan bagi pasar perumahan dan properti nasional. Usulan DP 0% dari Indonesia Property Watch terus bergulir dengan harapan akan diterapkan dalam periode jangka pendek dan bukan merupakan kebijakan untuk jangka panjang.

Pembangunan Infrastruktur
Pembangunan infrastruktur yang merupakan terbesar saat ini dalam sejarah Indonesia yang diperkirakan mencapai dana Rp 300 triliun pada saatnya akan memberikan dampak luar biasa bagi perekonomian nasional. Pergerakan barang dan jasa akan lebih efektif dan efisien sehingga arus perdagangan dapat lebih ditingkatkan. Pada akhirnya daya beli akan naik dan pasar perumahan dan properti pastinya akan turut menikmati hasilnya.

Program Sejuta Rumah
Program yang pro pasar perumahan rakyat telah sejak tahun lalu digelontorkan pemerintah untuk menarik minat pengembang membangun rumah sederhana dengan suku bunga FLPP 5%, Besaran uang muka 1% dan bantuan uang muka Rp 4 Juta/unit. Meskipun masih banyak yang perlu diperbaiki, namun sedikit banyak program ini telah membuat banyak pengembang membangun rumah sederhana yang notabene sangat dibutuhkan masyarakat MBR.

Dana Investasi Real Estate (DIRE)
Pemotongan pajak DIRE menjadi single tax dengan total besaran pajak sebesar 1,5% seharusnya dapat menjadi salah satu alternatif pembiayaan proyek properti. Besaran pajak ini masih lebih murah 50% dibandingkan REITs di Singapura yang mengenakan pajak 3%. Meskipun di Indonesia belum terlalu populer namun pada jangka panjang instrumen ini akan menjadi pilihan para pengembang nasional.

PPh Final
PP No. 34 Tahun 2016 Tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan tentang PPh dari 5% menjadi 2,5% untuk non-subsidi dan 1% untuk subsidi. Akan memberikan gairah bagi pengembang perumahan tidak hanya rumah sederhana namun untuk rumah menengah sampai atas untuk melakukan ekspansi pengembangan. Dengan berputarnya proyek-proyek properti maka ada ratusan industri terkait yang akan ikut tumbuh yang akan memutar roda perekonomian nasional.

Kepemilikan Asing
Setelah sangat lama berkutat masalah kepemilikan asing, Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia, diterbitkan Desember 2015. Meskipun demikian masih banyak aturan yang belum dapat diterapkan karena belum sesuai dengan kondisi lapangan yang ada. Paling tidak isu ini sudah mulai digulirkan.

Birokrasi Perijinan
Belum habis juga stimulus ke sektor properti, terakhir munculnya Paket Kebijakan Ekonomi XIII yang memangkas jenis perijinan dari 33 ijin menjadi 11 ijin atau sebesar 70% dengan waktu 1,5 bulan. Cost saving yang diperoleh pengembang bisa mencapai 30%. Namun tentunya perlu kesiapan masing-masing Pemda untuk segera menyiapkan Perdanya agak program ini dapat segera berjalan.

Potensi kenaikan pasar perumahan dan properti semata-mata tidak hanya dikarenakan stimulus-stimulus di atas. Prediksi yang dilakukan Indonesia Property Watch tahun lalu mengisyaratkan siklus properti mulai akan bangkit di semester II/2016 dengan melihat indikator ekonomi dan properti nasional. Bila benar terjadi peningkatan di semester II tahun ini maka tentunya akan semakin luar biasa dengan paket-paket kebijakan yang akan menjadi booster bagi pasar properti nasional.

Tax Amnesty
Pada dasarnya program tax amnesty bisa dikatakan langsung memengaruhi properti ataupun tidak langsung. Tax amnesty bila berjalan dengan baik maka roda ekonomi akan berputar luar biasa. Dana-dana besar dari luar akan masuk ke sektor-sektor padat modal seperti pembangunan infrastruktur yang menjadi salah satu tujuan investasi. Di sektor properti sendiri dengan terbitnya PMK 122/2016, maka investasi boleh dilakukan di sektor properti dengan pembelian tanah dan/atau bangunan.

Dampak tax amnesty sampai triwulan III/2016 diperkirakan belum terlalu terasa pada sektor properti karena semua masih menyibukan diri untuk ikut program ini. Namun demikian diperkirakan mulai awal tahun 2017, pasar properti menengah atas justru akan kebanjiran pasar. Bukan tanpa alasan, sampai 20 September 2016 deklarasi aset telah menembus angka psikologis Rp 1.011 triliun dengan dana repatriasi Rp 55 triliun dan akan terus semakin bertambah.

Dengan masuknya dana repatriasi ini akan memberikan dorongan psikologis yang kuat bagi para investor untuk melakukan investasi di properti. Mengapa properti menjadi prioritas utama? Dana masuk paling tidak harus mengendap selama 3 tahun dan sektor properti sebagai investasi jangka panjang akan menjadi sebuah pilihan utama dengan peningkatan nilai properti yang semakin bertumbuh. Sektor properti sebagai salah satu lokomotif perekonomian harus menjadi perhatian pemerintah. Indonesia Property Watch menilai kehadiran tax amnesty ini harus diikuti dengan insentif bagi para pemodal untuk berinvestasi di sektor ini. Masuknya modal dari luar negeri akan memperkuat struktur pembiayaan bagi pembangunan infrastruktur dan properti baik di bursa saham maupun di sektor riil, termasuk banjirnya dana-dana murah di perbankan sehingga bunga rendah akan segera terjadi.

Di sektor riil, dengan mekanisme penanaman modal sektor properti harusnya dapat dipermudah sehingga menjadi stimulus masuknya dana di sektor properti untuk menggerakkan sektor riil. Dengan modal kuat dari luar maka para investor akan secara jangka panjang memberikan kontribusi bagi perekonomian nasional sehingga dana-dana yang masuk menjadi sangat bermanfaat. Artinya tax amnesty ini harus menjadi momen kebangkitan perkonomian nasional dengan kebijakan terpadu di semua sektor agar penyerapan dana menjadi sangat optimal. Meskipun akan sangat berat untuk mencapai target, namun dampak psikologis dari program ini tidak dapat dianggap enteng.

Indonesia sebagai salah satu negara dengan prospek pasar properti yang luar biasa menjadi pilihan untuk membeli properti. Dengan tax amnesty diperkirakan akan banyak transaksi properti dari dana-dana yang saat ini ‘nganggur’. Pajak yang relatif kecil membuat dampak psikologis yang kuat bagi pasar untuk melakukan pembelian properti, khususnya menengah atas. Paling tidak diperkirakan sebesar 30% dari dana repatriasi akan masuk ke sektor properti baik berupa pembelian saham, penyertaan modal, ataupun pembelian langsung. Dari 30% tersebut sebesar 60% diperkirakan akan masuk lewat pembelian langsung properti.

Indonesia Property Watch memberikan apreasiasi yang luar biasa kepada pemerintahan saat ini. Luar biasa! Belum pernah ada selama negeri ini berdiri munculnya stimulus ke sektor properti diberikan sebanyak ini. Meskipun masih banyak resiko yang akan muncul namun dengan semangat kerja yang luar biasa dari pemerintah ini dapat mengangkat Indonesia dari keterpurukan. Memang masih banyak yang harus dipersiapkan bahkan masih banyak yang belum berdampak signifikan karena aturan yang belum ‘nendang’. Namun hal ini merupakan awal baru yang luar biasa karena pemerintah telah menempatkan sektor perumahan dan properti sebagai salah satu lokomotif penting perekonomian nasional.

Dengan banyaknya stimulus yang diberikan, seharusnya dalam waktu tidak lama lagi pasar properti akan kembali unjuk gigi untuk memberikan manfaat bagi bangsa dan negara Indonesia. Jika pasar perumahan tidak juga tumbuh sungguh keterlaluan!
Ali Tranghanda
Indonesia Property Watch

Comments

comments